一棟マンションに関する不動産投資と注意点

不動産投資の最も中心に位置するものは一棟売りマンションでしょう。交通至便で、設備も揃った一棟売りマンションであれば、ほぼ100%の稼働率で、無理なく、ムダなく経営していくことが可能です。しかしワンルームマンションの購入やアパートの購入などとは異なって、一棟売りマンションの場合は価格も高額になります。一棟売りマンションの場合、最低でも5000万円から、都市部であれば2億円以上はすると考えておきましょう。

これほどの大金はもちろん自己資金では払いきれませんから、ローンを組むことになりますが、最近では頭金が不要な、つまりフルローンが可能となる場合もあります。しかしフルローンの審査は厳しく、耐久性などの点で優れていなければならないのは当然ですが、不動産投資として高い利回りの見込める物件であることも求められます。

また一棟売りマンションはひじょうに高額な買物ですから、通常の家賃収入(インカムゲイン)意外にも、最終的に賃貸を止めて物件を売却する際にどれほどの価格で物件が売れるかも考えておく必要があります。このようなことを「出口戦略」と呼んでいます。出口戦略で勝ちをおさめるには、将来的な地域の需要を考える必要があります。土地の値段が上がる要素としては、その地域が企業や大学などの誘致に積極的であること、道路や鉄道、地下鉄などが乗り入れる可能性があること、ライフラインの整備がしっかりとなされていることなどのポイントがあげられます。

収益物件の善し悪しは物件の図面からだけでは判断できません。もちろん、自分が住むわけではありませんので、判断基準はあくまで収益つまり利回りです。学生向け、単身のサラリーマン向け、ファミリー向け、ニーズに的を絞った特定のユーザー向けなど様々な収益物件があります。
購入価格を決定する上では、販売資料やネット上に公開されている各種賃料データなどを元に精査することが多いと思われますが、ここに大きな落とし穴があります。

■想定賃料設定の甘さは、購入価格を間違う大きな原因に

投資期間が長期にわたるのが一般的な一棟物投資です。ではこの例で、

満室時の想定月額収入=500万円/月 → 450万円/月 (50万円/月の収入減) 満室時の想定年間(12ヶ月)収入=6,000万円/年 → 5,400万円/月

というように、賃料収入が減少してしまうとすれば価格についてはどうなるでしょうか。

5,400万円(満室時の想定年間収入合計)÷9%(最終的に決定した希望の想定表面利回り) =6億円

となります。逆に、売主側からOKがでた購入価格(約6億6,666万円)が、約6,666万円も高かったことになります。当初の希望利回り(10%)で計算しますと、

5,400万円(満室時の想定年間収入合計)÷10%(希望する想定表面利回り) =5億4000万円

となりますから、約6億6,666万円- 5億4000万円 = 約1億2,666万円も高くなります。

満室時の想定月額収入が50万円も下がるとはナンセンス・・・と思わないでください。この事例では、50戸の賃貸マンションですから、各部屋平均の賃料が10万円→9万円に下落しただけで満室時の想定月額収入に50万円の違いが生まれます。

10万円の家賃を支払って賃貸マンションを借りる方々は、毎月それなりの収入があるサラリーマン世帯や、社宅用として契約する大手企業などが想定されます。10万円の家賃を払い続けることができるサラリーマン世帯は、世界でも例をみない低金利状況もあり、戸建住宅や分譲マンションを購入して退出する可能性が高いです。現に大手企業は社宅契約をどんどん打ち切っています。

したがって、この家賃相場の賃貸マンションは空室率が高くなる傾向になります。募集賃料が10万円前後の賃貸マンションにおいては、実際に契約した成約賃料が9万円、あるいは8万円台に下落することは珍しくありません。また、数十部屋単位で社宅契約していた大手法人に退出されてしまいますと、一気に空室率が高くなるため合計賃料収入も一気に下落します。

■実際の賃料は販売資料や公開資料に反映されているわけではない

販売資料に記載の想定賃料は、できるだけ高く記載した方が合計賃料が増え利回りも高くなるため当然目いっぱい高く記載されています。安く売りたい売主はまずいませんので、想定賃料は、実際の賃料ではなく新築時の賃料をベースに作成されるでしょう。

最近売買市場に頻繁に登場する、

・平成バブル期(平成元年前後) ・平成8年前後(平成バブル崩壊後、一時的に経済が回復傾向をみせた時期)

に建築された一棟物は、新築時からの入居者の賃料はいまだに当時のものだったりしますが、現在の賃料は、2割?3割ほど安くなってたりします。

また実際の賃料は、ネット上に公開されている各種賃料データなどに反映されているとは限りません。理由は、ネット上の公開資料を既存の入居者さんが目にする可能性があるからです。これだけ空室が多い不動産賃貸市場ですから、空室にするくらいであれば多少賃料をディスカウントしてでも入居してもらいたいというのが、一般的なオーナーさんの心境でしょう。

では、既存の入居者さんは、自分より安い賃料で大々的に募集されたらどうでしょう? 「私の賃料も安くしてください!」と連絡するかもしれません。それが一人二人ではなく、なし崩し的に連絡があると、もう収集がつかなくなります。安易にディスカウントしたところ、実はマンション内でコミュニティが構築されていて「あのお部屋が安くなったんだから、うちも」と。ですから、公開資料には実態賃料を掲載しにくいのです。

また、大手シンクタンクがネット上で公開している賃料相場データは、実際の賃料ではないことが多いです。(現在の実態賃料とは異なる旨、きちんと記載している場合もあると思いますので、資料の注意書きにはしっかりと目を配りましょう。)

私たちは、インターネットで流通している情報だけで不動産賃貸市況を判断しているわけではありません。自社で保有している一棟物不動産や、オーナーさんから依頼された一棟物不動産を管理しているので、賃貸マンションが立て続けに解約になったり、家賃交渉を迫られるなどの日々の実務経験から、現在の不動産賃貸市場が楽観視できる状況ではないことを痛いほど肌で感じています。

不動産賃貸市場は、いわば「生き物」であるということを、忘れてはいけません。販売資料やネット上に公開されている各種賃料データだけで一棟物不動産に投資することは、とてもリスクが大きいです。「そのくらいはわかっているよ・・・」と皆さんは思われるかもしれませんが、いざ一目惚れするような立地、外観の物件が目の前に登場した瞬間、意外と判断が甘くなるものです。

投資するための余剰資金がだぶついているという話であれば別ですが、一般的には数百万円でも安く購入できれば、投資後に屋上防水工事などにその差額を投入できますし、数千万円違えば購入する一棟物の外装をやりかえて資産価値を高めることも出来るので、購入価格設定は(当然ではありますが)シビアに行うべきです。

なお、投資期間が長期にわたる一棟物不動産へ投資する上では、実際の賃料の精査は、なにも投資前の価格決定時のみ行えばよいというわけではありません。一棟物不動産を手に入れた後も、空室率を下げる為にも、以前の記事(一棟物不動産投資のリスク その2「管理会社編」)でも述べましたが、できるだけ管理会社との良好な関係を構築し続け、管理会社スタッフから適時賃貸事情の敏感な動きを察知するような経営感覚も大切ですね。
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point-1後世に残せるマンション経営

マンション経営を行う際に、物件を手に入れる為にローンを組み、こつこつと返済していく場合があります。

大きな金額のローンがあると、自分にもしもの事があった場合、残された家族が苦労するのではないかと考え、今一歩踏み出せないという人も多いのではないでしょうか。

しかし、ローンを組む際には団体信用生命保険に加入する事になっており、これが契約者やその家族にとっても安心出来るものとなります。 これは契約者に万が一の事があった場合、この生命保険によりローンの残債は返済されます。

ですから、残された家族がローンの返済に追われたり、せっかく手に入れたマンションを手放すような事態に陥る事はありません。 引き続き、家族がマンション経営を続けて行けば、安定した収入を得る事が出来ます。

様々な種類の生命保険がありますが、どの保険に加入すれば良いのかわからない人も多いでしょう。 そんな中、マンション経営は生命保険の代わりにもなるものだとも言えます。

今まで住宅ローンを組んだ事がない人は、団体信用生命保険を知らない場合が多く、こういった制度があるのがわかると、マンション経営に乗り気になる人も少なくありません。 自分が直接経営に携わる事が出来なくなっても、後世に残していけるものがマンション経営だと言えるかもしれません。

賃料は毎月入るものですから、安定収入が見込めます。

少しでもマンション経営に興味を持っているのなら、是非検討してみる事をお勧めします。

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point-2マンション経営を始めるタイミング

何事も始めるタイミングが大切だと言われますが、マンション経営についても始めるタイミングがあります。 よく、定年退職後にマンション経営を始めたという話を聞きますが、始めるタイミングとしては少し遅いような気がします。

マンション経営は、現役でバリバリ仕事をしている時に始めると一番良いのではないかと思われます。 それはなぜでしょうか。

働いている時なら、マンション経営で賃料を得なくても生活は出来るのではないかと言う事になりますね。 しかし、ローンを組んで物件を購入したのなら、その返済分は賃料で賄えます。働いて得た収入は、生活に全て使えるわけです。

では、定年退職後にマンション経営を始めたとしましょう。 退職金である程度の資金の用意は出来ていたとしても、マンション1棟を購入するとなると、ローンを組まずに買える人はほんの一握りではないでしょうか。

足りない分に関しては、ローンを組む事になります。 そうなると、返済はしなければならなりません。

賃料で返済出来ると言っても、生活費も必要ですし、生活の質を下げなければならなくなる場合があります。 年老いてきてから、生活面で不安を抱えるのは避けたいものです。

このような事から、働き盛りの頃からマンション経営を始め、定年退職の頃にはローンが終了しているのが理想です。 そうすると、老後の生活は余裕を持って送れるのではないでしょうか。

年金についても、将来は不安だと言われています。減額される可能性もあるので、こういったマンション経営で安定した老後を過ごせるようにしたいものです。

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point-3失敗例で知るマンション経営の難しさ

マンション経営を始めた人すべてが、成功したわけではありません。 また、失敗するのがわかっていて始めたわけでもありません。

このような人たちの経験談を参考にして、マンション経営について学んでみましょう。 始める前の人は、それほど難しいものだと思っていないかも知れませんし、これでマンション経営の難しさを知る事が出来ます。 そして、失敗しないようにしてくれれば良いのです。 では、失敗例で一番多いものを挙げていきましょう。まず、情報量の不足から出た失敗です。

地元以外の場所で物件を持とうとした時には、周辺の情報を集めます。 しかし全く知らない場所の情報を集めるのには限界があります。 ある物件は立地条件も良く、購入時には満室でした。満室だと言う事で、これなら利益はかなり出ると思いこみ、飛びついたわけです。しかし、ずっと満室が続くかというとそうではなかったのです。

入居者が学生だったり、地方出身者だった場合、比較的すぐに転居する可能性があります。 卒業や入学・転勤シーズンになると、一気に空室が出る場合もあるのです。

また、これも利益に目がくらんだ為に起こった失敗例ですが、業者側がどうしても売りたい物件を持っていたとします。 オーナーになろうとする人には、満室になった状態の物件を見せますが、売りたいが為に家賃を下げて入居者を確保している事があるのです。

このような物件は、メンテナンスも出来てない事が多く、購入してから修繕費などの出費が増え、空室も増えてしまう事になります。 こういった失敗を防ぐ為にも、マンション経営に詳しい専門家をサポーターとして付ける事も考えておくと良いでしょう。

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point-4マンション経営でローンを組んだ場合気をつけたい事

土地を有効活用したいと思い、不動産会社などに相談した時に、マンション経営を勧められる事があります。 土地はあるけれど、建物の代金が手持ちのものでは間に合わないので、ローンを組まなくてはいけない場合もあるでしょう。

金額も大きいですから当然長期間のローンになりますし、返済について不安を持つ人が多いのではないでしょうか。 ローンの返済については、賃貸物件から入って来る家賃収入で行っていく人がほとんどのようです。

しかし、マンションが空室になると家賃が入って来ないので、返済が苦しくなってしまいます。 こういった事がないようにマンション経営を進めていく必要があります。 次々と入居希望者が現れるような、快適なマンション作りを目指すようにしましょう。

空室を多く抱えてしまうと、安定した収入もなくなりますし、最悪の場合は物件を手放さなければならなくなります。 時代の流れに目を配り、取り入れられるものは積極的に取り入れ、入居者確保の努力をしましょう。

もう一点、ローンについて気をつけたい事は、「変動金利」でローンを組んだ場合です。 組んだ当初は低い金利でも、数年後に金利が上昇するとたちまち返済額に影響します。

返済が不能になってしまうような事がないよう、金利の変動も見込んで計画的に取り組むようにしましょう。 始める時は簡単に出来てしまうので、先々の事まで考えない人が多く、後悔する人も多くいるようです。

安定したマンション経営を行い、快適な老後を過ごせるようにしていきましょう。

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point-5節税にもなるマンション経営

マンション経営を始めるにあたり、不安に思う事は、多くの費用がかかってしまうのではないかという事ではないでしょうか。 もちろん、物件を購入するには多くの費用が要りますし、税金についても不安がある人も多いでしょう。

しかし、マンション経営は、相続税や固定資産税、住民税、所得税などが軽減されます。 マンションを建設する時から所有、経営、相続とそれぞれにかかる税金の負担が軽くなります。

ですから、建設が決まった時から、節税を意識し、専門家に相談しながら進めると良いでしょう。 マンション経営では、家賃収入から必要経費を引いた金額が不動産所得となりますが、この所得に所得税や住民税がかかります。

その必要経費には、ローンの金利や登記費用、租税公課、減価償却費、修繕費、管理費があり、これを計上すると赤字になる場合があります。 そのため、確定申告により税金の還付を受ける事が出来るのです。所得税と住民税の負担が軽くなりますね。

また、土地を所有している人にマンション経営を勧める理由として、固定資産税の負担の軽減があります。 更地のままにしておくと、固定資産税の軽減はありませんが、その土地に賃貸マンションが建つと広さによって軽減措置が定められています。

建物にかかる税金も同様に軽減措置があります。 条件を満たせばという事になりますが、たいていの賃貸マンションなら、該当するのではないでしょうか。

税金の事は難しいと避けて通りがちですが、マンション経営を考えているのなら、きちんと理解しておくと良いでしょう。 得する事が意外とたくさんあります。
中古マンション投資(1棟単位でなく専有部分単位の投資)の場合、新築マンションが概ね5%前後であるのに比べ10%以上の高利回りも期待できるのが魅力となっています。単年度の粗利回りは、年額家賃収入÷投資不動産購入額で求められるため、数字のマジックで経年の高い築後20年〜30年の築深物件は購入価額が安い分、高い粗利回りをはじき出します。

(社)日本不動産鑑定協会・調査研究委員会が行った平成15年度「収益用不動産の利回り実態調査」によると全国では共同住宅(RC,SRC等)の償却前純収益利回り平均は築20年〜30年が最も高く、築30年超ではさすがに低下傾向がみられます。

一般にマンション投資は、投資額の手軽さで個人投資家と呼ばれる層が圧倒的に多いようです。個人投資家は単年度の利回り(グロス、ネットに関わらず)を追う傾向が強いため,経年の高い築深物件に高い投資価値を与えがちですが、はたしてそうでしょうか?このような築深物件投資に潜むリスクを検証し、投資効果を高めるノウハウを研究してみましょう。